Kúpiť si v roku 2025 vlastnú nehnuteľnosť alebo radšej ostať žiť v nájme?
Naposledy som článok na túto tému písal približne pred rokom a odvtedy sa toho dosť na trhu s nehnuteľnosťami zmenilo. Poďme sa pozrieť na to, o aké zmeny išlo a aký to môže mať dopad na vaše rozhodnutie týkajúce sa kúpy nehnuteľnosti.
Zmeny za posledný rok
Pravdepodobne ste si ich už mnohí všimli, že sa znížili úrokové sadzby. Ich úroveň pred rokom, ktorú som používal pri výpočtoch v článku, bola približne 4,29 %. Aktuálne je priemerná úroková sadzba v bankách na úrovni 3,5 percenta ročne.
Na druhej strane narastali aj ceny nehnuteľností. Priemerný rast cien nehnuteľností na Slovensku bol z ceny 2 423 € za m2 na cenu 2 700 €/m2, čo predstavuje nárast o viac ako o 11 percent.
Taktiež je tu aj ďalšia premenná a to pokiaľ máte napríklad staršie byty, tak došlo k nárastu celkových nákladov na ich správu medziročne približne o 10 – 15 %.
Vidíme tak, že celkovo sa zmenilo viacero parametrov a poďme sa pozrieť, aký to bude mať dopad na finálne rozhodnutie pri kúpe nehnuteľností v Bratislave, Trnave, Trenčíne alebo Košiciach.
Ako to vyzerá v Bratislave?
Nech vyjde cena 2-izbového bytu (55 m2) približne 220 000 €. Pokiaľ by ste chceli bývať v nájme, zaplatíte zaň približne 850 € mesačne.
Pokiaľ by ste chceli zvažovať o kúpe takéhoto bytu vďaka kombinácii hotovosti a hypotekárneho úveru so sadzbou 3,5 % ročne, tak vychádzalo by to nasledovne:
Hotovosť 30 % = 65 000 €
Splátka hypotéky 155 000 € na 30 rokov = 696 € mes.
Komplet náklady na správu = 160 € mes.
A teda pokiaľ by ste chceli ísť v tomto prípade „do vlastného,“ nákladovo sa vám to oplatí vtedy, keď budete mať v ideálnom prípade tých 30 % kúpnej ceny (65 000 €) v hotovosti. Pokiaľ by ste mali v hotovosti „iba“ 20 % a teda 44 000 €, tak bude potrebné zobrať hypotéku 176 000 €, ktorej splátka bude predstavovať približne 790 € mesačne + k tomu náklady na správu 160 €. To je spolu 950 € mesačne namiesto 850 eur v nájme. Vaše mesačné náklady by tak vzrástli o 100 eur.
A ako je to s príjmom? Na získanie hypotéky 155 000 € potrebujete mať čistý mesačný príjem približne 2 000 € mesačne a na získanie hypotéky 176 000 € je to približne 2 200 € mesačne (pokiaľ počítam, že budete žiadať sami a ste slobodní a bezdetní).
Ako to vyzerá v Trnave?
Nech vyjde cena 2-izbového bytu (55 m2) približne 180 000 €. Pokiaľ by ste chceli bývať v nájme, zaplatíte zaň približne 750 € mesačne.
Pokiaľ by ste chceli zvažovať o kúpe takéhoto bytu vďaka kombinácii hotovosti a hypotekárneho úveru so sadzbou 3,5 % ročne, tak vychádzalo by to nasledovne:
Hotovosť 25 % = 45 000 €
Splátka hypotéky 135 000 € na 30 rokov = 606 € mes.
Komplet náklady na správu = 140 € mes.
A teda pokiaľ by ste chceli ísť v tomto prípade „do vlastného,“ nákladovo sa vám to oplatí vtedy, keď budete mať v ideálnom prípade tých 25 % kúpnej ceny (45 000 €) v hotovosti. Pokiaľ by ste mali v hotovosti „iba“ 20 % a teda 36 000 €, tak bude potrebné zobrať hypotéku 144 000 €, ktorej splátka bude predstavovať približne 647 € mesačne + k tomu náklady na správu 140 €. To je spolu 787 € mesačne namiesto 750 eur v nájme. Vaše mesačné náklady by síce vzrástli, ale nárast nie je až taký citeľný ako v prípade 2-izbového bytu v Bratislave.
A ako je to s príjmom? Na získanie hypotéky 135 000 € potrebujete mať čistý mesačný príjem približne 1 750 € mesačne a na získanie hypotéky 144 000 € je to približne 1 850 mesačne (pokiaľ počítam, že budete žiadať sami a ste slobodní a bezdetní).
Ako to vyzerá v Trenčíne?
Nech vyjde cena 2-izbového bytu (55 m2) približne 145 000 €. Pokiaľ by ste chceli bývať v nájme, zaplatíte zaň približne 700 € mesačne.
Pokiaľ by ste chceli zvažovať o kúpe takéhoto bytu vďaka kombinácii hotovosti a hypotekárneho úveru so sadzbou 3,5 % ročne, tak vychádzalo by to nasledovne:
Hotovosť 20 % = 29 000 €
Splátka hypotéky 116 000 € na 30 rokov = 521 € mes.
Komplet náklady na správu = 140 € mes.
A teda pokiaľ by ste chceli ísť v tomto prípade „do vlastného,“ nákladovo sa vám to oplatí už vtedy, pokiaľ máte 20 % kúpnej ceny bytu v hotovosti. Dokonca by sa vám to oplatilo aj s menším potrebným kapitálom, ale bolo by potrebné nájsť banku, ktorá by vám v čase, keď to budete riešiť, bola ochotná dať hypotéku vyššiu ako 80 % celkovej hodnoty nehnuteľnosti.
Celkovo by vás kúpa takéhoto bytu vyšla 661 € mesačne, pričom za nájom by ste platili 700 eur mesačne.
A ako je to s príjmom? Na získanie hypotéky 116 000 € potrebujete mať čistý mesačný príjem približne 1 550 € (pokiaľ počítam, že budete žiadať sami a ste slobodní a bezdetní).
Ako to vyzerá v Košiciach?
Nech vyjde cena 2-izbového bytu (55 m2) približne 190 000 €. Pokiaľ by ste chceli bývať v nájme, zaplatíte zaň približne 730 € mesačne.
Pokiaľ by ste chceli zvažovať o kúpe takéhoto bytu vďaka kombinácii hotovosti a hypotekárneho úveru so sadzbou 3,5 % ročne, tak vychádzalo by to nasledovne:
Hotovosť 32 % = 60 000 €
Splátka hypotéky 130 000 € na 30 rokov = 584 € mes.
Komplet náklady na správu = 150 € mes.
A teda pokiaľ by ste chceli ísť v tomto prípade „do vlastného,“ nákladovo sa vám to oplatí vtedy, keď budete mať v ideálnom prípade tých 32 % kúpnej ceny (60 000 €) v hotovosti. Pokiaľ by ste mali v hotovosti „iba“ 20 % a teda 38 000 €, tak bude potrebné zobrať hypotéku 152 000 €, ktorej splátka bude predstavovať približne 683 € mesačne + k tomu náklady na správu 150 €. To je spolu 833 € mesačne namiesto 730 eur v nájme. Navýšenie mesačných výdajov o 100 € mesačne je podobné ako v Bratislave.
A ako je to s príjmom? Na získanie hypotéky 130 000 € potrebujete mať čistý mesačný príjem približne 1 700 € mesačne a na získanie hypotéky 152 000 € je to približne 1 950 mesačne (pokiaľ počítam, že budete žiadať sami a ste slobodní a bezdetní).
Záver
Pokiaľ zvažujete kúpu vlastného bývania, je potrebné zosumarizovať si, aké máte na to možnosti vašich zdrojov, aby sa vám to namiesto nájmu naozaj vyplatilo. Samozrejme, existuje aj možnosť dofinancovania bývania cez ďalšie formy ako je stavebný úver, ale prvým otáznikom je ten, či vás pustí na získanie stavebného úveru váš príjem a druhým otáznikom ten, či sa vám celé splátky bankám príliš nepredražia.
V prípade, že už vlastný byt zakúpený máte a zvažujete o kúpe investičného bytu, postup výpočtu je prakticky rovnaký, pričom netreba zabúdať na to, že váš čistý výnos bude potrebné naviac daniť. Každopádne je tu ďalší potenciál výnosu (oslobodený od dane po 5 rokoch) a to je dlhodobý nárast hodnoty vašej nehnuteľnosti. Netreba naň zabúdať, ale som názoru, že kúpa nehnuteľnosti na úkor toho, že sa vám výrazne zvýšia vaše mesačné výdaje, nedáva úplne zmysel. Myslite na to, že tieto výdaje budete musieť platiť dlhodobo.
Tak isto treba myslieť na to, že všetky prípadné ďalšie náklady spojené s opravami a rekonštrukciami v prípade kúpy vášho bytu pripadajú na vás, kdežto v prípade podnájmu ich znáša prenajímateľ. Tak isto sa vám môže stať, že narazíte na nejakú atraktívnu ponuku, kde súčasný majiteľ potrebuje uskutočniť rýchly predaj a tým pádom dokážete kúpiť byt pod cenu a čísla budú úplne iné.
Pokiaľ ste z iných miest ako z tých, ktoré som tu uviedol, prípadne chcete žiadať o hypotéku dvaja (a máte dieťa alebo ďalšie úvery), neváhajte sa mi ozvať a spolu sa môžeme pozrieť na prepočty, ako vám to celé bude vychádzať.